Muudatused seoses korteriomandi- ja korteriühistuseadusega

Vandeadvokaat Keijo Lindeberg ja jurist Liisa Prints – Korteriühistu tegevust puudutavad muudatused seoses 2018. a 1. jaanuarist jõustuva korteriomandi- ja korteriühistuseadusega

Juba 2014. aastal võeti vastu uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, millega asendatakse praegu kehtivad korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus. Uus seadus hakkab kehtima alates 2018. aasta 1. jaanuarist ning toob endaga kaasa mitmeid muudatusi, mis muuhulgas puudutavad ka korteriühistu tegevust. Järgnevalt annamegi ülevaate olulisematest muudatustest.

Korteriühistu vorm muutub kohustuslikuks

Suurimaks muudatuseks võrreldes kehtivate seadustega on korteriomandite majandamiseks korteriühistute kui iseseisvate juriidiliste isikute kohustuslikuks muutmine. See tähendab, et alates 2018. aasta 1. jaanuarist loob riik kõigile olemasolevatele korteriomanditele ise korteriühistu, kui seda juba eelnevalt loodud pole. Protsessi käigus avab riik korteriühistu jaoks korteriühistute registris registrikaardi ning  kuue kuu jooksul tuleb esitada registrile kandeavaldus juhatuse liikme või liikmete registrisse kandmiseks. Seega on korteriühistu liikmetel pool aastat aega, et valida endale sobiv juhatus. Erandina pole kuni kümne korteriomandiga majade puhul vajalik korteriühistu juhatuse valimine, vaid ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks loetakse kõik korteriomanikud ühiselt.

Põhikiri muutub vabatahtlikuks

Kuigi korteriühistu vorm muudetakse uue seadusega kohustuslikuks, siis põhikirja kehtestamine muutub vabatahtlikuks. Teisisõnu, kui korteriühistu otsustab põhikirja mitte koostada, lähtub ta oma tegevuses üksnes seadustest tulenevatest nõuetest. Samas tuleb märkida, et ka uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on mitmeid sätteid, mille puhul on korteriühistu liikmetel võimalik põhikirjas kokku leppida seadusest erinevas lahenduses, mistõttu on pigem soovitatav põhikiri siiski koostada, arvestades konkreetse korteriühistu eripärasid ning korteriühistu liikmete soove.

Korteriühistute tegevus muutub läbipaistvamaks

Uue korteriomandi- ja korteriühistuseadusega muutub esiteks läbipaistvamaks korteriühistute majandustegevus, kuivõrd korteriühistu vormi kohustuslikuks muutumisega muutub kohustuslikuks ka iga-aastase majandusaasta aruande esitamine. Erandina on majandusaasta aruande esitamise kohustusest vabastatud kuni kümne korteriomandiga majad, kes võivad oma raamatupidamist korraldada kassapõhiselt.

Lisaks muutub läbipaistvamaks korteriühistute tegevus üldises plaanis, sest uue seaduse kohaselt on igal korteriühistu liikmel õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ning tutvuda ka asjakohaste dokumentidega. Sealjuures tuleb arvestada, et korteriühistu juhatus võib keelduda teabe või dokumentide väljastamisest üksnes siis, kui sellega kahjustataks mõne korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huve.

Korteriühistu liikmelisus ühise korteriomandi puhul

Praegu kehtiv korteriühistuseadus sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele omanikule ühiselt, siis võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisel kirjalikule kokkuleppele. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt loetakse aga korteriühistu liikmeks kõik korteriomandi ühised omanikud. Sealjuures sätestab uus seadus, et ühised omanikud võivad korteriomandiga seotud õigusi teostada üksnes ühiselt. Siiski on asjaajamise lihtsustamiseks ühistel korteriomanikel mõistlik määrata endale ka edaspidi üks ühine esindaja.

Üldkoosoleku otsustusvõimelisus

Kehtiv korteriühistuseadus lähtus üldkoosoleku otsustusvõime määramisel mittetulundusühingute seadusest, mille kohaselt võis üldkoosoleku kvoorumi korteriühistu ise valida ning põhikirjas fikseerida. Uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on aga määratletud kindel üldkoosoleku kvooruminõue, mille kohaselt peab üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuuluma üle poole häältest ning lisaks üle poole kaasomandi osadest. Samas on ka uue seadusega jäetud korteriühistutele võimalus näha põhikirjaga ette seaduses sätestatust erinev kvooruminõue, mistõttu ei pea lähtuma seaduses toodud nõudest, kui näha põhikirjaga ette teisiti. Seadusest erineva kvooruminõude ettenägemine võib olla mõistlik, kui eelnevast praktikast nähtub, et üldkoosolekutel osaleb peamiselt teatud grupp aktiivsemaid korteriühistu liikmeid, mistõttu raskendaks seadusest tuleneva range kvooruminõude järgimine oluliselt üldkoosolekul otsuste vastuvõtmise protsessi.

Kaasomandi eseme ajakohastamine

Kehtiva korteriomandiseaduse järgi on kaasomandi eseme ümberehitamiseks, taastamiseks ja ka ajakohastamiseks reeglina vajalik kõigi korteriomanike kokkulepet. Uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus näeb hoone ajakohastamise osas ette erandi, mille kohaselt võib uue seaduse jõustumisest alates otsustada kaasomandi eseme ajakohastamise üle ka kvalifitseeritud häälteenamusega. See tähendab, et hoone ajakohastamise otsustamiseks on uue seaduse kohaselt vaja, et otsuse poolt oleks antud üle poole kõigist häältest ning ühtlasi kuuluks otsuse poolt hääletanud korteriomanikele üle poole kaasomandi osadest.

Üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõue

Kui kehtiva korteriühistuseaduse kohaselt oli korteriühistu liikmel võimalik üldkoosoleku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul alates otsusest teadasaamise päevast, siis uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on sätestatud kohtusse pöördumise tähtajaks 60 päeva alates üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest. Seega on märgatavalt lühendatud tähtaega, mille jooksul saab korteriühistu liige oma õiguste kaitseks kohtusse pöörduda olukorras, kus üldkoosoleku otsus on vastuolus seaduse, põhikirja või korteriomanike kokkuleppega.

Siiski tuleb märkida, et kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg ei piira kuidagi üldkoosoleku otsuse tühisusele tuginemise aega. Lisaks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lõikes 2 sätestatud tühisuse alustele, loetakse uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt üldkoosoleku otsus tühiseks ka siis, kui oluliselt on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Kuigi ka üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine loetakse TsÜS-i kohaselt otsuse vastuvõtmise korra oluliseks rikkumiseks, siis on seadusandja pidanud vajalikuks selle eraldi väljatoomist uues korteriomandi- ja korteriühistuseaduses.

Viivisemäär majandamiskulude tasumisega hilinemisel

Kehtiva korteriühistuseaduse kohaselt on korteriühistul õigus nõuda majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriomanikult viivist kuni 0,7 protsenti maksmata jäänud summalt päevas. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseadusega on korteriühistul õigus nõuda viivist üksnes seadusjärgses viivisemääras, mis on sätestatud võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 ning põhikirjaga pole võimalik kokku leppida teistsuguses viivisemääras. Siiski on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirja kohaselt võimalik kõrgem viivisemäär kehtestada kõigi korteriomanike kokkuleppega.

Uus seadus toob kaasa ka muudatuse viivise arvutamise korras. Kui kehtiva korteriühistuseaduse kohaselt võis viivist arvutada alates tasumise tähtpäevale järgneva kuu algusest, siis uus seadus lubab viivist arvutada juba tasumise tähtpäevale järgnevast päevast, mis peaks korteriomanikele andma suurema motivatsiooni tasumise tähtaegadest kinni pidada.  

Korteriühistu pandiõigus

Korteriühistu pandiõiguse näol on vormiliselt tegemist täiesti uue õigusega, kuigi selle sisu kattub mõneti ka kehtivas korteriühistuseaduses sätestatuga. Uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on korteriühistul korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile, mida nimetataksegi korteriühistu pandiõiguseks. Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut ning pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. Korteriühistu pandiõiguse seadmine peaks tagama selle, et korteriühistu saab oma nõude edukalt maksma panna ka juhtudel, kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga, mille väärtus ületab korteriomandi enda väärtust.

Nõue kõigi korteriomanike vastu tuleb esitada korteriühistu vastu

Toome selle muudatuse näitlikustamiseks järgmise olukorra. Isik jalutab kortermaja räästa all ning saab pihta kortermaja räästa küljest kukkuvad jääpurikaga. Kehtiva tõlgenduse kohaselt vastutavad nüüd korteriomanikud kui kaasomanikud kõik solidaarselt vigastada saanud isiku ees, mis tähendab, et vigastada saanud isik võib esitada nõude ükskõik millise korteriomaniku vastu. Selline olukord on ühe korteriomaniku seisukohalt vaadatuna küllaltki ebaõiglane, kuivõrd hiljem teiste korteriomanike vastu tagasinõude esitamine ei pruugi olla nii lihtne kui esmapilgul paistab.

Eelnevalt kirjeldatud olukorra vältimiseks, on uues korteriomandi- ja korteriühistuseadusest sätestatud, et isik, kellel on nõue kõigi korteriomanike kui ehitise kaasomanike vastu, peab esitama oma nõude hoopis korteriühistu, mitte üksiku korteriomaniku vastu.

Korteriühistu maksejõuetus

Kuna uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt pole võimalik korteriühistut lõpetada ilma korteriomandite lõpetamiseta, siis saab korteriühistu pankroti küll välja kuulutada, kuid juhul kui korteriomandite lõpetamine võimalik pole, toimub pankroti väljakuulutamise järel sisuliselt korteriühistu saneerimine.

Soovitus: korteriühistu põhikiri tuleks kriitilise pilguga üle vaadata

Kuigi põhikirja kehtestamine muutub uue seaduse jõustumisel korteriühistute jaoks vabatahtlikuks, siis on soovitatav põhikiri ka edaspidi korteriühistutes kasutusele võtta. Ühest küljest annab põhikiri võimaluse sõlmida korteriühistu liikmete vahel mõneti seadusest erinevaid kokkuleppeid (seadusega lubatud piirides) ning teisest küljest muudab põhikirja olemasolu korteriühistu tegevuse liikmete jaoks lihtsamini mõistetavaks. Lisaks soovitame praegu kehtivad korteriühistu põhikirjad kriitilise pilguga üle vaadata ning kontrollida, et nendes ei esineks vastuolusid uue korteriomandi- ja korteriühistuseadusega, kuivõrd põhikirjas vastuolu esinemisel, kohaldatakse automaatselt seaduses sätestatut ning see võib korteriühistu tegevuses kaasa tuua mitmeid arusaamatusi.

Keijo Lindeberg, vandeadvokaat                                                Liisa Prints, jurist

Advokaadibüroo LINDEBERG

{VAR:lang_xp726_28} Vaata sama autori postitusi Vaata postitusi samal teemal

Kristina Paal

tegevjuht ja koolitaja

kristina.paal@addenda.ee

21.11.2017 12:05